2026年《风景名胜区条例》适用要点与合规指引：规划、建设、保护责任一次讲清

一、《风景名胜区条例》管什么？核心约束先看懂

《风景名胜区条例》是风景名胜区设立、规划、保护、利用和管理的核心行政法规。无论做规划、搞施工还是景区运营，2026年都必须把握三件事：先规划后建设、核心景区实行最严格保护、未批先建或破坏资源将被责令恢复并处罚。下面把适用范围、审批流程、区域差异和常见问题一次讲清。

条例适用于国家级和省级风景名胜区，其基本方针是“科学规划、统一管理、严格保护、永续利用”。对建设方、设计方和运营方而言，最需要记住的是：风景名胜区不是普通建设用地，规划是唯一入口，资源保护优先于商业开发。

条例重点禁止以下行为：

• 违反规划设立各类开发区、度假区，以及在核心景区内建设宾馆、招待所、培训中心、疗养院等与资源保护无关的建筑物；
• 开山、采石、开矿、取土、爆破、采挖野生植物等破坏景观和生态的行为；
• 在景物、设施上刻划、涂污，以及乱扔垃圾、排放污染物等影响游览环境的行为。

2026年执行中，这些禁止性规定仍是规划审查、施工监管和行政处罚的重点，不存在“地方特殊”或“临时变通”空间。

二、2026年项目落地前，规划和建设审批按什么流程走？

风景名胜区内建设活动必须符合经批准的风景名胜区规划。具体可按以下步骤推进：

1. 核实项目地块是否在风景名胜区范围内，并区分核心景区、一般景区或外围保护地带。
2. 依据总体规划、详细规划核对项目性质、用地和建设规模，不符合规划的先调整项目或依法修编规划。
3. 编制选址论证、环境影响评价或建设方案，报送风景名胜区管理机构审核。
4. 依法办理规划许可、用地审批；涉及林地、水域、文物保护、地质灾害防治的，同步办理专项手续。
5. 施工中落实生态保护、水土保持、污水与扬尘控制措施，不得超出批准范围占地、采石、取土。
6. 完工后申请验收，运营期接受风景名胜区管理机构动态监管。

需要特别提醒：核心景区内，即使项目属于游览服务设施，也应严格论证。未经批准先占用土地、平场、修路，都可能被认定为未批先建。

三、核心景区和一般景区限制有何不同？一张表说清

风景名胜区条例常见问题：这些情形到底算不算违规？

问题一：在风景名胜区内翻建自家老房子，需要审批吗？

需要。即使房屋位于原有宅基地，翻建、改建也应符合风景名胜区规划，并依法办理规划、用地等手续；未经批准不得动工。核心景区内建设管控更严格，一般不允许新建、扩建与资源保护无关的建筑物。

问题二：景区内可以开民宿、农家乐吗？

不能一概而论。一般景区在不破坏资源、不违反规划的前提下，可以利用现有合法建筑开展住宿、餐饮等游览服务；核心景区内禁止建设宾馆、招待所、培训中心、疗养院等与保护无关建筑。民宿、农家乐如涉及新建、改建，要先核实所在功能区，再依法报批。

问题三：施工临时占用林地或水体，完工后恢复原状就行吗？

不行。风景名胜区对破坏景观、植被、地形地貌的行为有禁止性规定。临时占用也必须依法办理手续，并采取保护措施。未经批准占用、破坏，或完工后不恢复，都可能被责令停止、恢复原状并处罚款；情节严重的还要追究相关责任。

问题四：景区内设置广告牌、举办大型活动需要单独报批吗？

需要。在风景名胜区内设置、张贴商业广告，举办大型游乐、演艺、展览等活动，可能影响景观或生态的，应当经风景名胜区管理机构审核，并依法办理相关手续。核心景区对商业广告和大型活动的限制更严。

问题五：游客在景区内采挖植物、捡走石头会被处罚吗？

会。条例禁止破坏景物、水体、林草植被和野生动物资源。采挖野生植物、取土、采石、捕捉野生动物等行为，可能被责令停止、恢复原状并罚款；具体处罚幅度由地方依据条例和裁量基准确定。

五、2026年合规与避坑：设计、施工、运营要注意什么？

• 先查规划再画图：设计阶段就要取得风景名胜区范围和功能分区图，避免方案落在核心景区却预留商业建筑。
• 不要以“生态修复”“环境整治”名义变相开发房地产、私人会所或大型硬化广场。
• 施工合同明确环保责任，把“不得未批先建、不得超范围取土采石、不得破坏植被”写入条款。
• 运营期建立巡查和台账，广告牌、临时摊位、活动场地等易被忽略，但都属于监管对象。
• 关注省级风景名胜区条例和景区详细规划，地方要求可能比国家条例更具体、更严格。

说到底，2026年适用《风景名胜区条例》的关键不是“能不能开发”，而是“在哪个区、按什么规划、走什么程序”。把这三个问题先回答清楚，项目合规风险会低很多。